土地の評価（贈与税の税金対策情報）
土地の評価
時価の種類
土地の評価額（時価）には以下のような種類があります。
① 売買価格（取引上の実勢価格）
② 公示価格（標準価格）
③ 都道府県基準値価格
④ 相続税評価額（路線価）
⑤ 固定資産税評価額
これらは全て“時価”であることに間違いありませんが、それぞれ金額は大きく異なります。
①の実勢価格とは、実際の土地売買取引で付けられた値段のことです。実際の取引がない場合には、主にその土地の周辺の取引から推定されます。
②の公示価格とは、一般の土地取引の際の目安にするため、あるいは不動産鑑定士等の鑑定評価や公共用地の取得価格などを決める際のよりどころとするために、国土交通省の土地鑑定委員会が決定する土地の評価額です。毎年1月1日に改訂され、3月下旬頃公表されます。公示価格は実勢価格とほぼ同じか、その9割程度の評価額となるといわれますが、一概に断定はできず、実勢価格よりも高い場合も低い場合もあります。
③都道府県基準値価格とは、国土利用計画法による規制の適正化、円滑化、公示価格の補完を目的として公表される評価額です。毎年7月1日に改訂され、9月下旬頃公表されます。公示価格とほぼ同一価格水準です。
④の相続税評価額（路線価）とは、相続税、贈与税及び地価税を算出する際の基準となる価格のことです。これは、公示価格などに基づいて算定され、毎年8月下旬に公表されます（改訂は公示価格と同じく毎年1月1日です）。公示価格の8割が目安となります。
⑤の固定資産税評価額とは、固定資産税など土地と建物にかかる固定資産税、不動産取得税、登録免許税といった税金の基準となる価格のことです。土地は公示価格の7割程度が目安となります。評価額は市町村が決定し、3年に1度評価が見直されます。
どの時価を使って評価するか
贈与税の計算は、④の相続税評価額（路線価）が基礎となります。路線価は、相続税や贈与税を納めるために相続や贈与を受けた土地をあわてて売却し、低価格で買い叩かれたりしないよう、公示価格より低く設定されており、納税者の保護が図られています。
ただし、路線価はバブル経済崩壊後の地価の下落で、路線価ですら土地が売れないという実勢価格と時価の逆転現象がみられるようになり、かつてのように路線価は絶対的基準とはいえなくなりました。そこで、国税庁は全国の国税局と税務署に「事務連絡」を行い、路線価が時価を上回っていることが明らかな場合は、時価による申告をみとめることとしています。この場合の時価は各種の地価動向調査や不動産鑑定士等の意見を参考に判定されます。
路線価が時価を明らかに上回っていると考えられる場合には、鑑定費用を支払ってでも、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して時価評価してもらうことが税金対策につながります。
もし、贈与の後に売却する場合であっても、申告時にいったん路線価で申告しておき、売却後に実際の売買価格を勘案して「更正の請求」を行う方法も考えられますの。詳細は税理士にご相談ください。
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